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郭田勇 的博客

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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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对外资进入资产领域应进行准入控制  

2007-08-13 01:20:07|  分类: 专题访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    编者按:日前有消息称,银监会将出台政策,要求商业银行将房贷首付比例提高到40%-50%。尽管目前各银行尚未接到通知,但银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等暗自收紧个人房贷的做法,已经引起了公众和市场的高度关注。这些已经或者即将实施的个人房贷紧缩措施,对于个人意味着什么?紧缩个人房贷能抑制近乎失控的房价吗?为此,和讯网约请相关专家进行了访谈。

  □马上访谈第89期

  嘉宾:

  易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

  郭田勇 中央财经大学中国银行业研究中心主任

  李开发 中国管理科学院研究员

  按揭贷款的优质资产“神话”已经不复存在


  和讯网:一些商业银行为何会选择在这个时候暂停二手房按揭、停办抵押贷款等业务?

  易宪容:从美国的次级债券危机来看,按揭贷款的优质资产的神话已经打破了,我早就说了,按揭贷款是不是优质资产,关键是看房价上涨还是下跌,如果房价上涨,那么它是优质资产,房价下跌呢?所以按揭贷款的神话就打破了,为了中国不出现这样的事情,现在就得重新评估住房按揭贷款,它面临的风险有多高。现在各大银行不是完全停止住房按揭贷款,只是会重新评估现在按揭的风险到底在哪里,有多高,房地产市场到底有没有变化。而且现在房地产市场关键炒作的太厉害,不少地方的房地产基本是在炒作,现在进入房地产的人很少是自住需求购买。

  郭田勇:我想主要是从控制风险的角度考虑。因为房价确实是涨的比较高了,从银行的角度来讲,如果说房价上涨的趋势强烈的话,未来的房价会不断上涨,银行绝对是有动力不断扩大房贷业务的量。但是,如果说房价的走势不确定性比较大,就有可能会有很多购房人无力还贷。前一段时间美国次级债的问题我们可以看的非常清楚,次级债的问题为什么会发生,就是银行他认为房地产市场非常好,很繁荣,降低了贷款的标准。当房地产一旦出现一些问题的时候,银行贷款也好,包括把贷款打包发行次级债也好,这一块产品就容易出现问题。

  李开发:很明显,很快房贷政策要调整,这是不言而喻的,因为央行已经警示了。实际上公开的讲全面调整,会直接导致房地产的价格大幅度的滑坡,整个房贷首付一上升以后,炒房的人就炒不起来了,首付50%。这个房价就有可能使以前两万以下的房价掉到一万五甚至更低,所以这是不好吭声,银行也不便于公开说,他在政策出台之前要有一个回旋余地。事实上房地产进入炒作时代最终会导致这个结果。为什么呢?过去的炒作主要是买方和两方,两家把房价抬起,抬起来一炒作最后是银行买单,他最后没有下户的时候,房子卖不掉的时候,对不起,银行你就认了吧。我是120万的房子,找一个虚假的买家,然后把它评估成180万,评估成180万的时候,我首付是36万,我在银行那边可以贷出144万,我本来是120万的,这样一转我另外又捞的24万,然后我还不起,对不起,银行你把房了收去吧,银行就成了寒号鸟,冤大头了。

  个人应该以观望为主

  和讯网:对于个人来说,该怎样应对银行收紧个人房贷的举措?

  李开发:个人最好先观望。现在已经买房子的人应当审慎观望一度时期再说。坦率的说,我参加好多房地产研讨会,我们说人家国外调控房价,特别成功的几条措施为什么我们总是不用?提高首付,你只要买一套房子,首付60%。你一年年工资假如说是10万块钱,比如英国贷款是个人年收入在3.5倍,你只能贷35万,这个政策出台炒房的人还能炒吗?

  郭田勇:对个人来讲,我想在购房过程中首先是要量力而行,不能说你收入达不到那个水平,非要买大房子。收入没达到那么高的水平,在这里面未来如果发生什么变化,个人的风险都会非常大。我所说量力而行,可以买个五六十平米,七八十平米的房子,不一定买一百五十平米,二百平米,我想按照个人的收入状况,实事求是的选择自己的住房。

  房贷首付比例会提高至50%吗?

  和讯网:你认为银监会近期会不会正式出台将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%的政策?

  易宪容:我觉得提高个人住房按揭贷款首付比率对炒作不是太重要。我想这个政策不会的出台。因为提高首比率不是太重要,首付可提高到四十、五十、六十有什么用,房价的评估体系都不好,可以把房价提高,同样可从银行贷款到钱。还有,现在关键的是银监会个人按揭贷款的指引落实,这个指引讲得清清楚楚,按揭贷款只是个人工资可支配收入的50%,如果按照这样的做,基本上一半人都不能从银行获得按揭贷款贷。

  郭田勇:据我所知,房贷首付比例,应该是央行定。因为以前20%,后来弄出一个30%,买第二套房子要有控制,121号文是由央行定的。由于现在银行控制信贷增长,进一步收紧房贷也跟银监会要求商业银行控制信贷增长,可能会有一定的关系。银监会有个想法,恐怕跟央行宏观调控的政策应该是相吻合的,所以不在于说非要由谁出台,看来进一步提高首付比例,至少从银行经营来看有利于银行在房贷过程中降低风险。从房价的角度来看,如果首付比例进一步提高的话,可能会使得购买的需求变少,也可能有利于保证房价不再上涨的趋势。

  李开发:可能会出台,只是一个时间问题。

  切勿“一刀切”式的提高房贷首付比例

  和讯网:如果银监会“一刀切”式的提高首付比例,是否会导致更多的人买不起房,而对于炒房者来说,提高首付的影响却不大,你对银监会有什么政策建议?

  郭田勇:之所以管理部门没有出台这个政策,可能是有担心的,因为我们还是希望能够达到居者有其屋,如果出台这个政策导致很多人买不起房子,跟出台这个政策的初衷也不相吻合。从央行和银监会来说,一方面他不希望房地产中出现数额比较大的投机性的一些交易,或者投资性购房。所以在上一次提高首付的时候,把购买第二套房子提高到30%,或者对银行的贷款设置条件比较多。现在来看,为了有效的控制和引导购买的需求,从我的观点来看,确实管理部门也不应该一刀切式的把这个往上提。

  李开发:我估计这是一个过渡时期。你是买自住性住房,比如说我是外地人在北京工作,我在北京没有任何一套房,我已经在北京工作几年了,这是我的第一套房,那行,你首付比例不提高,可能还是20%,这有可能的。国外对自住型需求比如美国,对于自住型住房政策特别优惠,政府还给补贴呢。美国财政部长在中国接受采访的时候就这样讲的。,包括美国、英国、新加坡等等,均对自住型住房给特别优惠的政策,对真正想买房并用来居住的人,即使当前不会有新的措施出台,但是过一段时期也会有新相应的措施出台。

  提高首付比例能抑制房价吗?

  和讯网:这个措施如果真的出台,将对房地产市场会产生什么样的影响?

  李开发:这期间的聪明人,他就会想办法在不吭声的时候把自己的房子调整价格出手,这是最聪明的人。大家发现到两个月,直到全面提升房贷首付的时候,发现有问题,你再想出手,已经没有满意的价格了,要割肉了。实际上当大家开始抛售的时候,房价会直线下滑。你知道我们以前房价上涨是因为主管部门始终不出手,因为,这种措施一旦出手以后房价必然会有大幅度的调整。因为现在买房的人,坦率的说至少50%是炒房的,北京每平米买2.5万的房子你去看看,真正用来住的有几个。

  郭田勇:如果确实提高首付比例,无论是怎么个提法,肯定会使得购买的需求出现一定程度的减少,所以我想至少对于现在仍然持续不断上涨的房价有一定程度的抑制作用。

  外资推波助澜,致使房价暴涨

  和讯网:今天的《上海证券报》报道称,海外购房团横扫上海顶级楼市,上半年上海房地产市场被海外基金收购项目总的规模已接近去年的63%。你怎么看待外资在中国房价飙升中所扮演的角色?

  易宪容:那个肯定是没有,这个消息听也不要听。外资怎么进来?管得很严的。现在报纸报道出来,你查一查他的钱是怎么进来的,那个报道肯定是不准确的消息。很简单,现在要进入国内购买,有两个原则就商用原则及自住原则,只有自己用才可以购买,这是基本的东西,这是前提条件,而且这些购买者都在中国工作与学习一年以上。除非他们搞假,否则资金如何流进来,进来要经过严格的审查,对此央行已经发了四个文件。

    李开发:其实我们国家应对房地产市场的国际炒家采取科学的坚决的管制措施。以前应该说缺少经验,也跟我们地方政府的利益相关,与税收、GDP有关系,所以他们没有及时制止国际炒家来炒房,包括来购房。但是了解一下许多国家对外资收购不动产是非常严格的限制,比如说你要在新加坡工作生活七年后您才有资格买房,否则你只租房。国外的城市管理体制与中国不一样,中国的体制,地方政府的利益程度,以及外国人把房价炒上去GDP也上去了,政府的税收也上去了。

  这个角色很重要,而且我们现在看到的,有把握是外资炒房。我个人了解,可能还有大量房地产炒家,他的背景是外国的资本,但是他委托中国人在干。这住情况不可低估。包括我们很多个人炒家炒上千套房,数百套房,那种情况下是因为很多人是在外资的背景下推波助澜。

  郭田勇:很多学者认为是流动性过剩带来资产价格快速上涨。我们所谓资产价格一个改变股市,一个就是房地产。外资千方百计想介入到中国房地产项目中,从商业利益的角度看,这也一个很正常的事。但是我们现在担心的就是,确实大量的外资涌入以后,有可能会对房价起到火上添油的作用。所以我个人认为,国家对外资,无论是股市和房地产的介入,国家也应该控制。在股市上有了QFII,通过QFII进来的钱我们在股市上才叫合法的,只要你不是投入QFII进来的,都属于非法的。在房地产项目上,我想是不是也可以借鉴QFII的做法,国家有一个额度控制,或者有一个监管机构来控制一下总的量。

       ----源自:和讯评论之马上访谈   作者 倪金节

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