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郭田勇 的博客

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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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郭田勇:全球金融风暴与中国房地产市场  

2008-10-21 21:45:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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图为中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇

  主持人:大家下午好!欢迎大家回到会场,继续我们房地产金融会议。

  今天下午,我要为大家隆重推出两位重量级演讲嘉宾。他们分别是中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇先生和中国商业地产领域最著名的商业地产专家陈建民先生。

  郭田勇先生是中央财经大学金融方面的权威专家,对美国金融危机有长期的观察和预测,并针对中国政府在金融领域尤其是在房地产金融领域如何防范危机,提出很多有效的措施,被中国政府和央行作为决策的重要参考。

  陈建民先生是易铺网CEO,他是中国大陆第一个引进Shopping mall的商业地产专家。从事商业地产开发、策划、融资多年,服务过的商业地产遍布中国大江南北,超过200个,液态涵盖大型购物中心、商业街、社区商业、主题商业城等各种业态。  

  好了,让我们首先分享郭田勇先生为我们做的演讲:全球金融风暴与中国地产市场。

  郭田勇:首先非常高兴跟大家就当前的金融危机做一个交流。最近时间讨论华尔街危机讨论得比较多,在座的各位可能也经常关注。在这些问题的讨论中,我们也不忘根据美国的情况来看中国,由于美国的金融危机的根本触发点还是房地产领域。其实,我曾经讲过,我说美国爆发金融危机是由于房地产业迫不得已地充当了美国经济在21世纪以后的一个增长点。为什么这么说呢?大家注意到美国这个国家是创新能力很强的国家,在20世纪,从二次世界大战以后,美国经济一直增长速度比较快,而且他的增长是以科技创新为主导的增长。大家注意到,你看计算机产业也好,汽车,包括电器,包括九十年代的互联网,都是在美国开始兴起的。这些新的产业的兴起对经济的增长带动特别大。

  大家看日本二战以后也经历了经济高速腾飞,但是他没有技术的核心竞争力,他是把美国发明的产品拿来造,造一些汽车、家电。他仅仅是依靠制造在获胜,但是他的核心竞争力和美国相比是比较弱的。所以日本到七八十年代,由于没有新的增长点的带动,经济陷入了低谷。

  而美国他的科技创新仍然是非常强的,到九十年代末又弄出一个互联网,互联网对全球经济的带动是非常强的,包括我们在座的各位,如果离开了互联网也是非常难受的。但是到了2000年以后,在互联网蓬勃发展,以至于发展速度比较快,形成一定的泡沫了,就有一个新的增长点。但是我们看到美国的经济也没有什么新的增长点了。所以说,我想一方面他这种创新的能力可能比以前也一个弱摔性,第二个创新了以后,能不能把创新的产品推广到社会,形成巨大的生产力,这是一个问题。2000年以后,怎么样维持美国经济的增长和繁荣呢?出现了一个房地产,大家发现很多人还没有房子住,如果我们让他们都住上房子,这块对经济的拉动一定会比较大。而且这种拉动要依靠经济杠杆的拉动,而且也恰恰符合华尔街那些金融银行。美国在2000年以后,房地产在他的经济发展中扮演的角色非常大,当然了华尔街金融银行在这里是功不可莫的。其实是这些人不具备购买这个房子的能力,其实是缺乏真实需求作为支撑的,所以这里是也泡沫的,有不合理成分的。但是基于一些预期,比如房价还会涨,这些收入水平比较低的人,他们会预期未来收入会增长,所以银行就贷款给他买房。更为严重的是,由于银行和贷款机构,他们投入次债的方式把风险转移出去以后,进而就可以给他们提供源源不断地贷款资金。

  当然了,华尔街投行在这个链条中有扮演了很重要的角色,因为他们最精于这些金融产品的开发和设计。设计的各种次债产品,可以说让人眼花缭乱,目不暇给,产品设计达到了很高的水平。这样就把基于房贷设计出的次债源源不断地销售到全球的投资者手中。

  正是由于这块产品设计的复杂性,所以外部的人根本搞不太懂他们设计的这些产品究竟包含了一些什么东西。形成这么一个链条以后,就使得美国的次贷泡沫越吹越大。其实我一直在想,华尔街这五大投行里面这些人,应当说是从著名商学院里毕业的,有丰富实战经验的,很聪明的人。他们从银行里把次贷买来,他们就不知道这个次贷本身会出问题吗?我想他们应该是知道的,但是他在这个行业是没有办法的,而且有问题也要说成没问题,这样才能保证他的次贷可以源源不断地销售出去,销售出去以后,他也可以得到相应的收入,就是说这个激励机制也是这些投行冒险的原因。我看前两天新闻上说,德国女总理说以后要规定银行高级管理人员最高年薪不能超过50万欧元。

  我简单说一下整个的过程,我们看到这个链条上各方面大家都有自己的利益,所以都这么积极地为自己的利益进行搏杀。内部情况大概就是这样的。当然,我们也知道,从监管机构来说肯定也是有责任的。这里一个最重要的问题是什么呢?美国的监管机构向来奉行的是尽量少干预政策。当然他强调银行应该自主经营,所以美国的监管机构主要还是基于宏观风险,比如你这个银行的资本金充足率是否达标,我从宏观上看你的风险,但是他不具体针对银行的业务进行监管。比如你这个贷款给谁?监管机构是不去管的,因为具体的业务他认为没有必要监管,我只要控制住你整体的风险就可以了。应当说这种监管理念在一般情况下,或者常态下是没有问题的。假如一家商业银行,你愿意给一些没有还款能力的人贷款,那你收不回来,你自己倒霉,你倒闭就行了。但是问题在于,当所有的银行都愿意给这些人贷款的时候,而监管机构对每家银行是采取不干预的政策。但是当所有银行都这么做的时候,就演化成一个系统风险。监管在这方面的确存在一个重大的忽视。因为美国银行业的发展,在1929年和1933年以后,通过格拉斯法,他把银行和证券都分得很清楚,但是到五六十年代的时候,资本市场发展速度非常快,很多的公司都通过发债券,从银行这套体系中获利,银行的获利也受到很大的挤压。到七八十年代,一直是监管机构对银行监管放松的时期,特别是巴塞尔协议以后,我就按照巴塞尔协议整体上控制你的资本充足率,这样我就可以大致保证你这个银行的安全。当最后,单个银行的风险你没有发现他的变化,最后酝酿成了整体性和全局性的金融危机风险。

  这两天中国银监会在开一个会,我跟他们也在讨论。我们的监管机构,我们不但控制你的资本充足率,而且还要管你的具体业务,你投多少贷款,你房贷首付不能低于30%,有的我还限制你贷款,我们管得非常细。管得细当然也有好处,也有他的问题。对照次贷危机来说,可能还是好处比较多。

  首先,我认为去年,包括2006年开始,特别是07年,国家对房地产业超前性地进行调控是非常有必要的。你可以设想,假设那个时候房价涨得那么快。北京和上海的房价在现有基础上翻一倍的话,那万一跌下来的话,那个风险会更大,破坏力更大。所以我们前期采取调控政策,把房地产价格住了,我认为还是非常有必要的。

  如果针对中国房地产业,我想再谈一个观点。首先我觉得中国的房地产业现在最大的一个矛盾是我们当前的房地产价格相对于真实的居民购房需求人的购买力相比,这块中间是有一个落差的。或者说房地产业现在出现的过剩,这种过剩是一种相对过剩,相对于有真实购买力的人来讲,房地产出现了过剩的状态。上次我们在凤凰卫视做节目的时候,潘石屹和任志强我们都在交流,我想解释一下我的观点。比如我们在北京市的年收入在二三十万以上的,大家肯定都有房住了,四五十万的肯定有大房子住了,二三十万的人也会有一套很不错的房子住。2006年到2007年房价上涨速度非常快的时候,这些人买房子也比较多。那个时候房价尽管比较高,但是相对于每年可以挣到三四十万的人来说,那个房价他依然可以买得起。现在问题是开发商在这个高房价情况下他又拼命拿地,但是收入水平能进入到三四十万这个水平的人数速度增长没有那么快。这个像割韭菜一样,前一茬已经割光了,后一茬还没有长起来。这个说明什么呢?对于绝大部分购房人来说,他的收入相对房价是偏低的。我们认为房地产业如果要刺激真实的需求和消费的话,恐怕要把价格降下来。或者第一茬走了,第二茬人的收入水平和那个房价相比就有一个落差。

  对房地产开发商来讲,为什么大家不愿意降价呢?原因大概有两个,第一个,没有任何一个商人愿意放弃暴利的机会。还有的开发商担心房价降了以后,会出现买涨不买跌的情况。但是这个问题,我也专门分析过,我们讲买涨不买跌是针对投资品,比如买股票。咱们大家炒股,买的目的都是为了卖,当然只有价格涨了你才能赚钱。所以只有认为这个商品有上涨趋势的时候我才买,这个就是买涨不买跌。而对于商品来讲并不是这样的,比如你买瓶水喝,你的目的是买来喝的,你反正要喝水,并不是为了把这个水卖给其他人。房地产市场通过前几年来看,既有自住需求,也有炒房的需求。经过我们这一轮房地产市场低靡调整期以后,现在房地产市场中真正抱有投机或者是炒房目的入市的人比较少,这部分人大概已经被清理出去了。现在剩下的持币具有购买欲望的消费者来讲,我认为绝大部分都是自住需求为主的。对于这些人来讲,我认为并不存在一个买涨不买跌的问题,关键是这个价格能否落到他的承受范围之内。

  比如最近的深圳团购现象,假如对于一个房地产开发商来讲,你把价格往下打点折扣以后,如果能保证你一下子能向外销售一个批量的话,恐怕很多的开发商都愿意这样做。现在担心的是什么?我价格降了以后,我只卖了三五套房子,很多的消费者还不来买,这个情况确实是开发商所担心的。但是通过刚才我的分析,我个人判断,我们当前的房地产业相对真实需求,中间是形成一个缺口的。缺口形成以后,也两个方式可以填,第一个是收入涨了,第二个是价格落了。现在可能是第二种方式,才会形成一个比较大的购房需求。我现在注意到这两天媒体在讨论房地产要出台新政,要救市,要对第二套房子政策松绑,或者是税收降了。我个人认为是这样的,救市不是不可以考虑。但是我们希望救市的政策作为维护房地产市场稳定的第二道防线。我们希望首先作为开发商能够把价格进行一个适度下调,如果下调以后跟我们判断的情况相反,没有形成一个比较大的购房需求,或者购房人认为价格还要往下跌。真正形成价格急挫的话,这个时候我们再救市。现在救市我觉得还早了一些,现在可以出台一些保护性的措施。毕竟这个缺口还没有填补起来。

  我们对房地产价格,谁希望涨,谁希望跌呢?开发商和地方政府肯定都不希望跌,对于商业银行也是不希望房价跌的,因为他会担心自己的不良贷款上升。针对这个问题,我们专门做了一个压力措施,你这个商业银行的不良贷款和房价的关系,我们的测试结果是,如果房地产均价相对2007年下调20%的话,银行业的不良贷款增长率大概可以到0.7%到0.8%。如果跌得比较深的话,如果跌40%的话,银行的不良贷款将会成倍上升。因为不光是房地产贷款,他还会延伸到其他的行业,比如制造业。就是说房地产价格回落20%的话,从银行金融风险来看,不会出太大的问题。如果说回来以后,交易这块能够重新放量。房地产业经过本身的努力,就能够解决房地产当前面临的困局了。如果说回来以后,还有一些问题的话,这个时候国家再出台一些新政,比如降低税收等等。

  这两天关于新政的问题讨论很多。刚才我们讲不希望房价跌的人这三方,开发商,地方政府,商业银行。但是作为中央政府在这里面是什么态度呢?现在中央政府是希望房价涨还是希望房价跌呢?中央政府一定是一个模棱两可的态度,我们的房地产金融调控部门,他也不知道如何作答,他既不希望涨,也不希望跌,他希望维持一个健康平稳的态势。但是回过头来讲,按照我刚才的分析,从我们防范风险的角度来说,从房地产市场重新交流活跃起来的话,能够走出当前的困局角度来看的话,我认为房地产价格出现适当的回落是可以的。然后呢,回落了以后,中央政府不要太着急。现在讨论房地产新政作为防止价格回落以后再出现其他的问题。万一他自我修复系统最后没有修复成功的话,回落了以后价格下了一部分了,交易量也没有上来的话,中央政府的新政作为第二道防线来跟进。这个是我今天讲话主要表达的主要内容,谢谢大家!

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