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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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房价不回调将使新政无功而返  

2008-10-28 10:32:33|  分类: 原创文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10月22日,财政部公布了一套针对房地产市场的调控新政,组合拳一出,引起了各方的广泛关注,市场分歧很大。有部分市场人士认为,如果说上次央行下调“两率”是此前房地产市场调控的转折点的话,那么这次财政部的新政出台可以说是政府着手“救市”的开始。而对于房地产企业来说,这套组合拳的打出可以说又为其增加了房价抗跌的底气,甚至也有人士认为财政部的新政将低迷的房地产市场又推向高涨行情。笔者认为,此次财政部新政不会推高房价,以此人为新政将推高房价的想法将大错特错。

首先,财政部针对房地产市场相关领域的减税政策应该说是在当前对整个行业都将减税这个大背景下进行的,更确切地说是从整个经济发展的角度来考虑的。众所周知,房地产业具有很强的联动性,可以直接带动建筑业、钢铁、水泥以及建材装修等众多行业的发展,因此,财政部此次对房地产市场的相关扶持政策主要还是针对发展经济需要,而并非是一种简单的托市行为。其实,笔者认为,中央政府在未来针对房地产市场的减税政策还会进一步进行下去,但这并不能成为房价上涨的理由,更不能称之为政府托市。既然政府的目的不是托市,那么如果有房地产企业把新政认为是新一轮房价上涨的动力将会导致致命的错误。

其次,新政的出台更多的是针对解决中低收入阶层自住房问题。日前,国务院会议也提出将在未来一段时间内加大经济适用房、限价房等保障性住房的建设力度,体现出了中央政府在房地产市场的宏观战略将主要是保障居民的自住房需求。而此次新政也是明确规定,针对购买90平米以下的住房,契税税率下调为1%,而90平米住房的需求者绝大部分属于中低收入阶层。此外,财政部新政还对个人销售住房的印花税和土地增值税均采取免征的措施,这对我国二手房市场来说,起到一个很好的刺激作用,二手房市场交易成本的下降又显然可以降低中低收入阶层的购房成本。因此,新政的出台将主要是以保民生为主,而高企的房价显然与政府的保民生目标相背离。从这方面来看,新政将不会成为房地产价格新一轮高涨的助推器。

再次,新政主要是针对自住消费需求,对房地产投资(机)的政策仍未改变。无论是针对房地产企业买地融资的限制还是针对房地产投资(机)的“二套房”政策,都有一个共同的目的,那就是打击房地产市场的投机,引导房地产市场健康有序的发展。众所周知,我国房地产价格从03年开始一路高歌,尤其是以07年最为显著,这与我国房地产市场的过度投资(机)有着莫大的关系。因此,在国家针对房地产市场投资(机)相关政策的出台以后,以及当前经济不确定性导致投资(机)的萎缩,房地产价格高涨的平台已经丧失,当前支撑房地产市场需求绝大部分是自住需求,然而,相对于当前这部分人群收入而言,房价的高企显然无法释放这部分潜在的需求转变为现实的购买。与此同时,新政也明确规定金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。住房公积金贷款利率各个档次也分别下调0.27个百分点。很明显,新政措施主要是刺激自住需求,换而言之,如果房地产企业仍然采取硬扛的方式维持房价高企,那么新政就更难成为房地产企业的“救星”。

此外,在外需趋冷而内需不足的背景下,为了使经济不至于过度下滑,政府正在通过一系列政策措施刺激内需。从理论上说,由于房地产业的联动效应,房地产企业的繁荣的确可已带动其他行业的快速发展,进而促进全社会消费的增加。但是房地产业属于资金密集型产业,尤其在我国还处于工业化阶段,各领域还需大量资金投入的背景下,如果发生房地产业过度吸收其他领域的资金,将会导致我国产业结构空心化以及社会财富过度集中的危险。而当前正是由于我国贫富两极分化较为严重,如果再经过房地产业的财富集中效应,只会更加加剧这一分化。这不仅从经济角度来看不利于内需的增长,从社会发展的角度来看也与和谐社会建设大计相背离。同时,通过房地产市场的过度繁荣来刺激经济只会把一国经济带入危机的边缘,此次席卷全球的美国金融危机就是从美国房地产市场开始的,当然与美国监管机构的不作为有很大关系,这其实与美国过度发展其房地产业也有直接的关系。因此,无论是从我国国情出发,还是以当前美国金融危机为鉴,都需要政府保持清醒的头脑,即中国房地产市场的暴利时代应该终结,否则,美国的今天将会是中国的明天。

综上所述,笔者认为,此次政府出台新政的目的绝不是对房地产市场的托市行为,所以断然不会成为助推房价上涨的动力。而是政府希望借此政策措施来降低中低收入阶层的购房成本,当然,与这些购房税收相比,房价才是购房成本的最主要部分,因此,在当前政府出台新政以后,还需要房地产价格适度下调来与之配合,否则会使新政无功而返。即,政府“救市”与开发商自救相结合,才能真正激活房地产市场,才能达到政府、房地产企业和消费者“三赢”。
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