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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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房地产调控应借“两会”加码  

2010-03-11 23:26:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   自2010年1月10日“国11条”发布之后,北京、上海、广州、深圳等地相继出台楼市调控政策,作为落实和贯彻及执行“国十一条”配套文件的细化措施。在中央及地方政府的频频发力之下,楼市似乎进入了“盘整”阶段,一线城市楼盘多遭遇春寒,部分城市甚至出现住房"零成交"。可见,在两会召开之际,多数人仍希望今年能够出台新的楼市政策,使其一圆买房梦。

其实,可以预见,在房地产仍涉及过多利益群体的前提下,在经济结构调整尚未见效、实体经济尚未全面恢复、外需不振、内需依旧疲软的情况下,在中国经济仍然需要宽松货币政策和积极财政政策确保经济增长的宏观背景下,尽管楼市调控政策会逐步趋紧,未来房价仍不会有大跌的情况出现,当然,从关注民生方面来考量,政府亦不会希望房价涨得太快,因此,遏制国内房价快速上涨势头在短期内仍是政府工作的方向。

但毋庸质疑的是,要使抑制畸高房价的相关政策发挥应有效应,防止政策效果在执行过程中被弱化,“国11条”的出台还仅仅是个开始。在保持政策连续性和稳定性的同时,房地产调控还应重视进一步完善政策与加强执行力度,使社会公众在住房方面享有基本的公共福利,使投机性需求逐步退出房地产市场,使中央、地方政府与开发商的利益纽带彻底切断,以减少中国经济对房地产市场的高度依赖性。

首先,要遏制房价过快上涨,保障性住房建设是“利剑”。加大保障性住房的开发力度,尤其是廉租房等政策性住房的投资和建设,从根本上解决低收入群体的住房问题,不仅可以分流一部分市场需求,更能够在一定程度上扭转各层级消费群体盲目涌入商品房市场所造成的房价持续上涨预期,最终形成以整体房价的适度均衡来促使购房需求的渐次释放。在各地方政府出台的房产新政中,不乏对保障性住房建设的明确表态:2010年,不低于2500公顷的住宅用地的一半将用于北京保障性住房建设;2012年前,上海将建设2000万平方米、约30万套的经济适用住房;深圳亦将保障性住房建设计划提高至5万套。从数据来看,各地对保障房建设的投入规模将是空前的。只要各地方政府严格按照“新政”执行保障性住房的建设,相信其投资投机的空间将大幅缩小。

其次,在税收环节,应当加快推进物业税试点。物业税的开征特别是采用累进税制,可以提高投机需求的交易成本,有效打击房地产投机活动,整顿房地产市场秩序、稳定房价,在一定程度上刺破房地产投资领域的泡沫;通过差别税率对房地产市场进行调节,对高档别墅住户加大征税额度,对普通住房居住者减少征税甚至减免物业税,亦可大大减少购房中的“贪大”心理,在一定程度上节约土地资源,增加住房供应量,降低住房价格。此外,在信贷环节,应明确按照家庭而非个人执行“二套房贷”政策,以减少投机行为对房价的不当推动。当然,无论是物业税政策,抑或二套房贷政策,其核心皆在于提高投资性房地产的成本,避免居民将新增财富全额转移到房地产。

应该注意的是,作为民生政策的“首套房贷七折优惠利率”,不仅不应叫停,还应作为长期政策贯彻下去。政府调控房市的原因,本身就在于房价远远超出普通百姓的实际购买力,而首套房贷优惠政策设立的初衷,亦是为了保障自住购房者的居住需求,解决普通百姓“居者有其屋”的问题,不论房地产市场发展状况如何,此基本方针皆不应有所改变。且首套住房购买者往往量入为出,以自身收入水平来决定是否买房,违约可能性很低,因此,银行仍应对其重点发展,而非采取“一刀切”的做法,收紧首套房贷优惠政策。相关部门更应坚定首套房贷优惠政策将会一如既往贯彻下去的信念。

2009年的房价,在开发商一再重申“暴利时代已经终结”之后“一路高歌”,让住房越来越成为中低收入阶层眼中的“奢侈品”;2010年,针对畸高房价的信贷、财税、土地等多项调控措施已被提上两会议案,期待两会的召开能够继续传递遏制房价快速上涨的积极信号,体恤民众“房奴”之苦,解民众“蜗居”之痛。

   

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