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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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郭田勇:应停止向三套房发放贷款  

2010-04-18 23:38:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月15日,房地产首付款再次上调,政策要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。郭田勇在4月16日接受网易财经专访表示对此政策并不抱有太大希望,“从政策出台的初衷来看,还是不希望把房地产打压非常死。”

对投资投机性购房应区别对待

郭田勇认为,中央要采取更加区别对待的政策,区别要更大。针对购房者要甄别居住性住房需求和投资性投机性住房需求,我们一般认为二套及二套以上的住房主要以投资和投机为主,所以必须采取一种更加区别的对待。

“我此前判断二套房首付可能是六成。”郭田勇认为,此次调控二套房首付提至五成的比例尚未到位,政策公布的五成比例,说明现在政府不想一下就调控太大,而是想逐步的提升。

我们在总量采取适度宽松的货币政策背景下,从结构上专门针对房地产市场区分不同的购买行为在结构上收紧。

“现在只是通过用电量简单的数字可以判断出的确炒房或者是投机性的购房比例非常高。”郭田勇表示,目前像北京、上海等一线城市销售的房地产空置率高达50%左右。许多新房半年来电表都没有动,说明房屋的空置率非常高,存在很大的投机性。中国房地产集60多个行业,巨大的土地资源、能源资源、建筑资源投入在房地产,而成了投机者的筹码,而投机者用全体人的存款来投资投机而非居住,这成了一个无底洞。

应停止向三套房发放贷款

郭田勇认为,除了对二套首付款的提高,三套及三套以上住房的投资投机性更大。理应禁止向三套及以上的房产停发贷款。

“昨天的政策对三套住房要更大规模地提高首付,但是并没有说提多少,说了很模糊的话,我们的建议是直接让银行停止贷款。”郭田勇表示,管理层可能会考虑,银行本身还是有商业利益的,明知道是第三套,但银行觉得没有风险愿意贷款,从这次的政策上,并没有实施三套房直接停贷。

郭田勇还认为,首付提高后反而有利于降低银行的风险,毕竟第二套房五成首付了,这比四成风险低了。而房地产出现大幅度掉头下跌的可能性不太大。

现在有一个问题,银行业在房贷存量贷款很大,与房地产相关的贷款银行现在有三四万亿,已经形成了存量贷款,如果房地产市场在短时间内发生大幅度逆转,价格下跌较深的话,肯定导致银行不良贷款上升。从银行的压力测试结果显示,如果房地产跌到30%,银行的不良贷款率大概能上升到三四个点的量。

目前难以做出拐点预测

对于市场上一部分拐点将出现在何时的探讨,郭田勇对此表示难以预测。“我看不懂是否能够形成拐点,房地产业现在绑架了中国经济,房地产业真正形成拐点的话,确实带来房价大幅度往下走,中国经济可能要出问题,而且是大问题。”

在郭田勇看来此次调控并不算太严厉的原因主要是“中央政府不下狠手打房地产,还是考虑地方政府的收入。”郭田勇表示,虽然我认为,三套房应该停贷,二套房应该提到六成,但是政府在决策的过程中需要平衡,作为炒房者和房地产投资者,他们与管理层之间有心理的博弈,他们的心态我们要看到。

“中央的意思是形成拐点之前先要形成温和性的趋势,拐下来但是不能飞流直下,只要拐弯或者是小幅下跌,这是最好的。”郭田勇表示。

但如果房价在这波调控后,依然继续像上个月一样跳涨,物业税也可能非常快地推出。这时候进场的房地产投资客可能承受更大的损失。如果国家出台非常严厉的政策,把价格往下调,可能会形成真正的拐点。这种拐点可能是不连续的,可能会直接往下调,这也是大家都不希望看到的。

郭田勇认为,这次调控以后,房价会出现滞胀的情况。中央正在紧锣密鼓地制订物业税和房地产消费税,这对房地产未来的压力将非常大。如果制订这种有效政策,中国的房地产一定会出现深度地回调。

“可能在这轮政策之后,房地产至少应当稍微降降温,我们像上个月的情况,天天跳价往上涨,这种情况应该会得到遏制,但是从中央来看,还是需要时间。”郭田勇说。

   

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