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郭田勇 的博客

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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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中国房地产问题是贫富差距过大的反映  

2010-05-17 00:03:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    中新社5月14日电中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,中国房地产问题是中国贫富差距过大问题在房地产上的反映。

    14日下午,郭田勇和财政部财政科学研究所副所长刘尚希做客人民网强国论坛与网友进行在线交流时,作出上述表示。

    郭田勇称,中国现在贫富差距越来越大,对于这些有钱的人,一方面中国自古以来就有喜欢购房置地这种心理。另一方面,现在社会上股票市场等其他的投资渠道又比较狭窄。所以,他们的钱就集中投到房地产上,导致房价越来越高。也正是这样,就把正常的以居住型和消费型为主的购房需求给挤出门外了。不看到这个问题,中国恐怕盖多少房子都没有用。因为,中国的社会财富都给配置到房地产上去。

    郭田勇认为,房价上涨更重要的原因,还应该在需求层面。当前的房地产调控政策还是应当以需求调节为主,就是要通过提高房贷的门槛,以及税收等方面的一些政策,把这块非自住型的,不合理的购房需求给剥离出去,这是中国房地产市场调控的核心。

    郭田勇还称,中国房价飞涨跟土地稀缺是有关的。因为房地产的价格也像其他商品价格一样,无非是有供求两方面所构成。那么,从供给方面来看,由于土地特别是一些大中城市的土地供给的稀缺性,的确是形成房价上涨的原因之一。

    刘尚希则表示,整体来说,房价过快上涨政府负有责任,也就是政府在对房地产市场的监管方面不到位,采取了放任自由的房地产政策。现在已经认识到这一点,正在采取积极的干预措施。应当说一个健康的房地产市场,是离不开政府干预的。他指出,只要政府采取真正有效的措施,高房价是能够得到抑制的。

 

编者按:2010年5月14日14:30,财政部财政科学研究所副所长刘尚希、中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇做客强国论坛,以楼市新政与财税货币政策为题与网友进行在线交流。

征税控制房价不现实 反而会火上浇油




  [想唱就唱]:中国土地只有产权只有七十年,征收房产税和物业税在法理上就说不通,为何有的专家还鼓吹这个东西? 

  【刘尚希】:现在房产税已经存在,主要是对经营性的房产征收。1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》明文规定,对非经营性房产免于征收。所以,现在还没有听说要对免于征收的非经营性房产征收房产税。 

  [hpty]:只是租了房子七十年,哪有要租户来缴税的?应该是政府交,土地的升值被政府拿走了。房子本身是贬值的,你凭什么向老百姓收物业税? 

  【刘尚希】:我们国家的宪法明文规定,土地不允许私人拥有,分为两种:一个是城镇土地国家所有,农村土地是集体所有。住房市场化改革以来,实际上住房已经逐渐地可以变成私人拥有,土地和房产是可以分开的。现在这位网友说房子本身是贬值的,这个问题不是十分清楚,要不然现在为什么还有那么多人炒房?这说明房子在目前这个阶段来看,它并没有贬值。征收物业税或者房产税,实际上这不是一个什么新的税种,1986年就已经开征了房产税,只是对经营性房产。而对于非经营性房产,也就是住宅是免征房产税的,这个规定至今有效。

  [mztyhao]:专家难道不懂得税负转嫁的道理?你征了物业税,最终还得由买房的人来承担? 

  【刘尚希】:这位网友说的是有道理的,物业税或者叫做房产税它是可以转嫁的,尤其在房价不断上涨的这种情况下,可以百分之百的转嫁。所以税收是由购房者来承担的,他只有在房价比较平稳,甚至下跌的情况下,那么税负就难以转嫁,是由住房拥有者承担的。

  [远文]:是不是土地财政不好玩了,打着民粹的旗号,想法设法弄个房产税来从老百姓身上抽血? 

  【刘尚希】:现行的《房产税暂行条例》规定,对非经营性房产是免税的。现在有各种议论,有的希望通过对非经营性房产征收房产税来抑制房价的过快上涨,实际上这是对税收作用的误解。

  [非如此不可]:这个税,那个税,你们这些人为何就不懂得藏富于民? 

  【郭田勇】:当然在前期讨论物业税,包括目前讨论房产税的时候,我就一再强调一个观点,切忌仅仅把新税种的开征作为财政收入新的来源。我们强调的是这些税收的调控功能。为了使得房地产市场发展更健康,也更能反映社会公平,而如果仅仅把其视为政府新的财政收入来源,那就本末倒置了。所以说,我同意这位网友说的,一定要藏富于民这种观点。对于这些新的房地产方面的税种的开征,要始终考虑或者唯一应当考虑的就是其调控功能。而绝不能将其作为敛财手段。

  [纯情小牛牛]:刘所长,政府今天征收物业税,房主明天就能涨房租,你认为这样能控制住楼市疯涨吗,物业税最后到底谁买单? 

  【刘尚希】:用税的办法来控制房价是很难做到的,这个观点我在多个场合都讲过。从这次政府调控所用的政策措施来看,主要不是税而是信贷和行政手段。用税的办法来控制房价,很可能是火上浇油。 

  [黄晨灏]:嘉宾好:我们知道,税收是国家参与企业、个人收入分配的一种形式。开征任何一种新税种后,其相关产业的产品就会涨价。我这个理解对吗?谢谢! 

  【刘尚希】:你说的这个问题实际上是税负转嫁问题,只有当税负能转嫁出去的时候,那么与税相关的行业产品就有可能涨价。当它转嫁不出去的时候,就不会引起这种现象。这与市场的供求状况有关,在卖方市场的情况下,税负容易转嫁,容易引起价格上涨。在买方市场的情况下,税负不容易转嫁,就不会引起价格上涨。 

  [刨根]:为了打击占人口极少数的炒房者而征收房产税,让绝大多数不炒房的城镇居民为此增加负担,我看这种主意只有脑残才想得出来。 

  【郭田勇】:所以说,我强调房产税不能“一刀切”。那么,对于中小城市或者一些县域地区,房价涨幅非常小,特别是这种投机炒房行为也非常少的地区。我认为是可以以一个很低的收率,甚至可以考虑不征税。而对于房地产泡沫严重的这些城市,其实广大网友应当看到,如果能通过征税的方式把房价给遏制住,让房价降下来,为城镇居民带来的好处比可能给他增加的负担是要多的。 

 

    [不懂外语]:郭教授,假如中国的房地产开发商都破了产,最受冲击的是不是银行?请预测一下会比美国的次房贷引起的地震严重吗?政府希望这样吗?

  【郭田勇】:这种担忧是有道理的,或者说的确不是杞人忧天。我想中国房地产市场调控的目的不是让所有的开发商都破产,更不是让银行破产。所以说,房地产调控中要有一个度的把握。比如说近段时间各家商业银行都在做房贷压力测试。那么,其目的是什么呢?首先,在国家房地产调控以后,可能会出现第一轮房价下跌中衡量银行所能够承受的底线是多少。从目前的测试结果看,房价下跌的空间恐怕即便是到50%的话,银行业也不会出太大的问题。所以说,银行压力测试的结果也给国家可以继续对房地产进行调控提供了重要的根据。 

  应该看到中国和美国的房地产市场结构还是不一样的,比如说我们尽管房地产市场也有风险,但是,银行在房贷条件上掌握还是比较高的。而在美国通常都是零首付,而且几年内不用还利息,这样的话,又通过次级债,包括CDS、CDO等衍生产品将风险向外转移。所以说,一旦爆发问题的时候,美国的次贷危机所引发的经济和社会问题是要严重的多的。 

  当然,对中国而言,房地产市场的调控也要有一个度的掌握。也不能说轻易的把房价给打到一个地板上去。我们调控的主要目的还是希望房地产能够给它剔除泡沫,使得房价能够在广大群众心理可承受的范围内。我想,政府在调控过程中是会做好这种度的把握的。

     [北九门三孔布]:你们认为土地国有是房价飞涨的最根本原因吗? 

  【郭田勇】:中国房价飞涨,当然跟土地稀缺是有关的。因为房地产的价格也像其他商品价格一样,无非是有供求两方面所构成。那么,从供给方面来看,由于土地特别是一些大中城市的土地供给的稀缺性,的确是形成房价上涨的原因之一。但我看来,推动房价上涨更重要的原因还是在需求层面。特别是一些投资性、投机性等不合理的购房需求的过度膨胀。 

  其实,我曾经讲过,中国房地产问题是中国贫富差距过大问题在房地产上的反映。这句话怎么解释呢,中国现在贫富差距越来越大,对于这些有钱的人,一方面中国自古以来就有喜欢购房置地这种心理。另一方面,现在社会上股票市场等其他的投资渠道又比较狭窄。所以,他们的钱就集中投到房地产上,导致房价越来越高。也正是这样,就把正常的以居住型和消费型为主的购房需求给挤出门外了。不看到这个问题,中国恐怕盖多少房子都没有用。因为,中国的社会财富都给配置到房地产上去。 

  所以说,房价上涨更重要的原因,我认为还应该在需求层面。也正是基于这一点,我们当前的房地产调控政策还是应当以需求调节为主。就是要通过提高房贷的门槛,以及税收等方面的一些政策,把这块非自住型的,不合理的购房需求给剥离出去。这是中国房地产市场调控的核心。 

  [不懂外语]:刘所长:中国房价畸高的根源在哪?加了税,是不是老百姓买不起房的更买不起了? 

  【刘尚希】:我曾经说过,单靠用税的办法来抑制房价是行不通的。因为税收可以转嫁,尤其是在房价快速上涨的情况下。要解决房价过快上涨的问题,关键是要抑制投机性购房。这需要采取多管齐下的措施,包括对开发商、对投机者,采取行政的、法律的、经济的等各种手段,来抑制这种房价过快上涨的状态。 

  [插鲜花的牛粪]:请问嘉宾,国家为什么不能允许集资建房,而要由房产开发商来垄断承建? 

  【郭田勇】:我想不允许集资建房,的确这种政策是有不合理的成分。这个政策未来是可以进行改变的,现在所以这么做,可能是跟这种分散的民间性的建房行为,容易缺乏统一规划,缺乏统一的组织。当然,就会导致不便于管理,也有可能形成一些局部性的混乱,跟这些问题是有关的。 

采取了自由放任的政策 房价上涨过快的责任在政府




  [xzjuli]:请问刘主任,卖土地的钱去哪了? 

  【刘尚希】:卖地的钱主要是在地方政府,尤其是市级政府,这些钱主要是应用于城市公共设施建设,也有的用于社会事业的发展。这些年来,对于土地收入的管理在进一步加强,现在要求所有的土地收入必须纳入预算管理。从地方的基金预算中,应当可以看到土地收入的来龙去脉。 

   [杨再昌]:如何防止地方政府在楼市上搞新对策? 

  【刘尚希】:上有政策下有对策,这是我国的一种普遍现象,所以对于这一次楼市调控,对于地方政府的态度,有的比较担心,也是可以理解的。从实际情况来看,地方政府的态度都比较积极,像北京、上海、重庆等一线城市,都采取了比较严厉的调控措施。这一次地方政府之所以积极配合,也是认识到了地方经济发展,过于依赖于房地产业是不可持续的,其中隐藏着巨大的风险。所以,为了地方的可持续发展,地方政府也有动力去配合中央的房地产市场调控。当然,这也需要加强对地方的监控,防止中央的政策变形走样。

  [杜康]:这几年来,土地财政收了那么多,地方政府在保障房建设方面尽责了吗?把房价上升都归咎于开发商与投资者公平吗? 

  【刘尚希】:整体来说,房价过快上涨政府负有责任,也就是政府在对房地产市场的监管方面不到位,采取了放任自由的房地产政策。现在已经认识到这一点,正在采取积极的干预措施。应当说一个健康的房地产市场,是离不开政府干预的。 

  地方政府通过卖地的确是获得了不少的收益,从09年的数据来看,全国有1万多亿,但这些钱主要是被地方政府用于地方的基础设施建设、社会事业发展,其中也包括保障房的建设。保障房的建设时间不长,制度完善、管理到位、效果满意,可能还需要一段时间,还需要在实践中进一步探索。 

  [你们都是安排来的]:两位嘉宾:你们如何看待近日报道的我国地方政府负债过高的问题?如果某省政府出现债务违约导致破产,该如何应对? 

  【刘尚希】:地方政府的债务风险值得关注,但债务风险到底有多大这需要深入、全面的研究。要控制地方政府的债务风险,一是要提高地方政府债务的透明度,借、用、还的整个过程都应当是透明的。这样就可以规避过度借债、使用不当,以至于导致还不起债的风险。二是进一步明晰地方政府的职能,哪些该干哪些不该干,这是前提。如果地方政府大包大揽,或者说为了一些形象工程、政绩工程去大肆借债,那样势必会扩大风险。所以,转换政府职能,是控制地方政府债务风险的重要措施。三是完善地方政府的投融资平台的治理结构,加强监管,以避免或有负债转化成政府的直接负债。 


  

投机性住房也应采取严厉的措施 才能保障行业健康发展



  [杨再昌]:请问郭教授:楼市新政是否应据不同地区、城市的楼市情况出台更有针对性的政策规定? 

  【郭田勇】:我想楼市调控的确可以更加具有一些针对性。比如说这次在国务院出台楼市调控政策情况以后,楼市政策调控总体的指导意见以后,目前,北京、上海、深圳等一些地方城市就纷纷出台了,根据各自城市的情况进行更有针对性的调控措施。这说明全国各个地方的房地产市场的发展情况,各个地方的热度是各不相同的。也不能以中央“一刀切”的方式来进行调控。比如说近年的房价上涨,显然是一线城市房价涨的幅度比二、三线城市要高的多,所以其泡沫也要严重的多。因此在调控中还要根据各个城市的不同情况而定。比如未来开征房产税,那么,各个城市的房地产其税率标准是否应当一样呢?我觉得就没有必要强求,因为我们刚才讲,这个税收的主要目的,是一种调控作用。比如说对于一些三线、四线城市,房价本身就比较低,当地居民的收入水平也低,近年来房价的涨幅也比较小。当然其税收调控的力度就可以小一些。而对于房价涨幅过快,泡沫严重的这些城市,相应的应当在税收上可以出重拳进行调控。 

  [老子就要说实话]:刘尚希,据你所知,房屋所有权和房屋占据的土地所有权分离的政策,在世界还有哪些国家?还有哪些国家规定公民买的房子只有七十年所有权? 

  【刘尚希】:世界上没有相同的两片树叶,同样世界上也没有制度相同的两个国家,各个国家的国情不一样,很难与外国去进行比较。  

  [一针见血见真理]:请问嘉宾!土地闲置满两年可无偿收回,空置占用土地的住房满两年其土地证为什么不无偿收回? 

  【刘尚希】:土地闲置满两年可无偿收回,是为了抑制炒地皮,那么现在确实存在着大量空置房,这些房主要是投机客购买的。从优化住房资源的角度来说,对这一空置房,也就是投机性住房,也应当采取更加严厉的措施,这样有利于房地产市场的健康发展。 

 

郭田勇做客强国论坛


  

 

保障社会公平 需要政府强化服务淡化管理职能




  [持权抢劫]:请问嘉宾,你觉得政府不退出房地产的利益链条,既当运动员又当裁判员,能保证政策的公平公正吗? 

  【郭田勇】:中国政府职能的转换未来也是中国改革的重要目标之一。所以说未来其实应该逐渐淡化政府的管理职能,强化其服务职能。当然,对于房地产业由于历史原因和制度原因,中国大量的土地,只能由政府来进行支配。所以就形成了目前这种政府也是房地产业中的既得利益者的状况。当然,这会对房地产市场产生一定的不公正。特别是对于地方政府,由于土地收入归地方财政所有,他们是很有可能会出现期望房价上涨,而对房地产的调控却很不情愿的情况。 

  未来这些问题得依靠改革来解决。比如说我们如果在房地产税收制度上进一步健全,比如说我们刚才谈的房地产的持有税,如果用这块税收收入能够解决一部分地方政府的财政收入来源的话,那么,它依赖卖地的这种财政收入模式就有可能会发生改变。我想,我们现在的确应当通过各种改革,使得政府能够回归到只当裁判员,而不当运动员的角色。

  [xzjuli]:请问刘嘉宾,您认为楼市新政和高房价,谁会坚挺到底?

  【刘尚希】:只要政府采取真正有效的措施,高房价是能够得到抑制的。过去有句话,叫做“共产党怕就怕‘认真’二字”,只要下真功夫,我想是能够收到良好的效果。从现在的情况来看,调控的效果已经显现,只要坚持下去,效果会更加明显。 

  [船山石]:如何看待公务员低价福利房的现象? 

  【刘尚希】:应当说在制度上,现在已经不存在福利房,住房已经市场化,公务员的住房补贴也是已经货币化。但也听说在有些地方,一些政府部门运用手中的权力,来给本部门的职工谋福利,例如合建住房,其房价显然低于市场价。对于这种现象,应当通过监管,甚至通过法律的手段来解决。根本的出路是,提高政府的透明度,只有这样才能抑制这种现象。 


  

金融风险个人无法应对 需要国家采取措施



  [xzjuli]:请问郭主任,您对中国建房平均寿命20年怎么看? 

  【郭田勇】:我觉得这种说法一方面反映了中国是一个发展中国家,经济发展速度比较快,对于房地产,包括基础设施,推陈出新的频率比较高。但另一方面也提醒我们一要提高我们的科学规划的水平,二要提高建筑的质量。因为很多还比较新的一些房地产遭到拆迁,往往是由于过去的规划不合理,使得这一些房地产的寿命还远远没有到期就夭折了。而建筑质量差也是使得我们出现一些楼歪歪、楼脆脆,当然房地产的寿命也就很难提高上去了。所以说,后两个方面,规划和质量这两个方面,是提高中国房地产寿命的重要途径。 

  [不懂外语]:郭教授,你认为去年开始的4万亿刺激经济计划是成功了还是失败了?今年的通货膨胀是什么引起的? 

  【郭田勇】:总体而言,当然是成功了。但“是药三分毒”,这种强烈刺激肯定也会有一些后遗症。因为面对去年中国受金融危机影响,经济出现剧烈下沉的情况,如果没有政府强力的经济刺激计划,中国经济今天会是什么样子?恐怕也很难想象。当然在有了这么强的刺激计划以后,它必然会伴随货币信贷过快的增长。因此,就会有通胀预期资产泡沫等方面的担忧。 

  好在今年的通胀还仅仅是停留在预期阶段。所以说,我们如果能够具有前瞻性的、针对性的来进行宏观经济政策的调整和转换,还是有可能不让通胀预期变为现实的。 

  [我有话就直说]:请问嘉宾,除了买房子保值,您建议老百姓通过什么投资渠道来应对货币贬值。 

  【刘尚希】:在风险社会,尤其是财富越来越金融化的条件下,财富存在的不确定性越来越大。也就是面定着越来越多的风险,这是当前的现实。想通过某种方式来实现财富的保值,实际上都存在着风险。例如股票、债券、期货、黄金等等,无一不都存在着风险。这些风险有的是个人无法应对的,需要国家来采取措施,例如说货币贬值,就需要国家通过中央银行来发挥作用,来保证币值的稳定,以避免货币贬值的系统性风险。有些风险可以通过个人理财来规避,这需要根据每个人的风险偏好和理财技术来确定不同的理财方式,天下没有放之四海皆准的理财模式。


  

股市下跌反映经济整体不确定性 与房地产关系不大




  [主持人]:房地产这么调控会不会对未来经济增长带来影响?

  【郭田勇】:这个问题的确非常重要。其实在前几轮房地产调控中,政府所以说迟迟不敢下狠手,甚至被一些人称为叫“东郭先生”、“叶公好龙”,就说明政府对房地产进行调控是有很多顾虑的。其实,在我看来,房地产和经济之间的确存在着一种效应,我可以将其叫做“刺猬效应”。就好比两只刺猬要相互取暖,如果距离远了,那就取不到暖,距离近了,又会相互被扎伤。我们房地产所以形成泡沫,跟房地产也跟政府特别是地方政府走得太近是有关系的。政府从财政收入方面过于依赖分地产,所以就会形成纵容泡沫的情况。 

  当然,房地产和经济也不能偏离太远,因为房地产的确也是推动未来经济发展的龙头产业之一。因此,我们要再次强调,政府在房地产调控中还是要做好度的把握。一方面,要把房地产调控到广大居民心理可承受的范围内。另外一方面,当然也不能让房地产业出现过于低迷的情况。目前,房地产市场由于泡沫过大,也不仅仅是一个经济问题,甚至变成了一个政府问题和社会问题。所以说政府对其进行严厉调控也是一种必然的选择。 

  [丛林漫步]:郭田勇,你预计何时加息?目前有加息必要吗? 

  【郭田勇】:目前市场中对加息这个事情比较关心。在我看来,加息应当是央行尽量避免采取的一种办法。因为从当前经济的情况来看,一方面通胀压力的确比较大,通胀预期也比较强,但另一方面未来经济增长仍然有一定的不确定性。特别是在希腊金融危机,如果引起全球经济第二波探底的话,中国也会受到影响。 

  所以说央行纯粹从遏制通胀的角度来看,是可以考虑加息的。特别是我认为未来如果物价水平超过3%的话,央行的加息可能会成为一件不得不做的事。但是,从现在来看,央行考虑到我上述所说的平衡问题,还是尽量会采取以数量型货币政策工具为主的调控方式。而价格型的工具尽量慎用。 

  另外,我想说明我们从货币政策操作上来看,也面临一些现实压力,因为从各方的观点来看,倾向于认为加息就意味着适度宽松货币政策的退出。从目前经济形势来看,是适度宽松的货币政策又不能轻易言退。因此,央行在加息的抉择上会更加慎重。  

  [余乐]:最近股市大跌,是不是反映了市场对政府调控房市可能影响实体经济的担忧? 

  【郭田勇】:我觉得股市下跌,它反映的是未来经济整体层面的不确定性,而并不是针对房地产。我们说国际层面金融危机可能会继续探底,无疑会对中国经济增长带来影响。国内层面,通胀预期存在意味着未来宏观经济政策有可能会收紧。这都对股市会产生不利影响。房地产业其实本身泡沫已经比较严重,我们适度的向外挤出泡沫,让其健康发展,我认为对股市其实是一个利好。 

  【刘尚希】:谢谢网友,我们今天的交流就到这里。 

  【郭田勇】:非常高兴跟网友做了一段很愉快的交流,希望未来有机会再来跟大家见面。谢谢!

    

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