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郭田勇 的博客

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中国人民银行研究生部经济学博士。现任中央财经大学中国银行业研究中心主任,教授。邮箱:gtyong@263.net

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房地产调控应保持政策连续性,注重风险防范  

2012-02-17 00:55:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经过2011年连续的房地产调控,我国房地产市场有所降温,房价开始出现松动。未来房价走势主要受政策调控影响,由市场供求力量决定,而政策又是多方博弈的结果,预期未来房地产市场将在一定范围内呈现冷却趋势。2012年作为楼市调控年的延续,是其调控成败的关键,对政府而言,应保持政策的连贯性,同时注重金融体系对房地产市场降温所引发风险的防控能力。

一、2011年楼市调控成果初显

2011年是楼市调控年,在过去的一年中,政府通过行业政策及金融政策两方面直接或间接地对房地产市场施加影响。一方面,针对房地产行业,政府通过限购令和保障房建设,从供需两方面抑制房价。除此之外,政府还加强了对土地的调控和对房价的直接控制。对土地的调控虽然不直接跟房地产市场挂钩,但将影响土地供应量,进而对房地产市场产生滞后影响。在控制范围上,房地产政策由一线城市扩展到二三线城市,调控范围不断扩大;同时调控力度也有增无减,通过房地产税收政策、房地产经纪管理、房屋权属联网、住建部“约谈”等多角度进行调控,体现了政府控制房价的决心。

另一方面,在金融政策上,自2011年年初,央行3次加息,6次上调存款准备金率。除此之外,央行还扩大了存款准备金的存缴范围,这一系列政策都降低了银行总体信贷量,进而对房地产的发展产生抑制效果。在进一步落实差别化住房信贷政策的同时,银监会对房地产信托也采取了一定监管措施,以控制风险,这也给房地产业带来了一定程度上的冲击。

在一系列调控政策中,“限购令”对房地产市场的影响最为明显。自20111月国务院出台“新国八条”以来,共有46个城市实施限购,且部分房价上涨过快的二三线城市仍有可能推出“限购令”。限购令的推出强制性地挤出了投机性需求,从而对房价产生抑制作用。同时,差别化住房信贷政策的推出和多次加息增加了购房成本,对于市场需求都形生了巨大打压。需求的减少大大降低了市场的活跃程度,对于抑制房价上升起到了重要作用。

受房地产行业政策打压和金融政策间接抑制的双重影响,2011年我国房地产市场出现较为明显的降温。从一级市场上看,20111-11月累计土地购置面积和土地购置费分别较2010年增加2.97%17.31%,增幅较2010年的33.18%77.89%有明显下降。受土地市场“国五条”及建设用地审批权收紧等土地政策影响,开发商拿地越发困难,同时,土地市场遇冷也体现了开发商在当前形势下的谨慎态度,在一系列调控重压之下,房地产市场难有起色。

1  2006-2011年间1-11月土地购置累计

数据来源:Wind资讯

从二级市场上看,2011年房屋新开工面积总体较2010年大幅下滑,尤其是20118月以后,房屋新开工面积的下降趋势更为明显。商品房销售情况与此类似,20118月后,商品房销售面积和销售额都呈现出较为明显的下滑趋势,房地产成交量大幅萎缩。与此同时,房价涨幅得到有效抑制,2011年以来,新建商品住宅价格环比连续下降,同比数据也呈下降趋势。国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格指数显示,继10月新建商品住宅价格环比指数首次负增长(低于100)之后,全国房价环比指数再次下跌;新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加至49个,与上月相比增加了15个。在调控的作用下,2011年二级市场降温明显。

2  房屋新开工面积

数据来源:Wind资讯

3  商品房销售情况

数据来源:Wind资讯

4  70城市新建商品住宅价格指数(平均值)

数据来源:国家统计局

二手房市场也难独善其身,一线城市二手房均价增幅有所放缓,下半年上海、北京、深圳的二手房成交价均有所下降。在当前政策调控下,市场上观望的购房者较多,成交量也呈现低迷状态。

5  一线城市二手房均价

数据来源:Wind资讯

总之,2011年楼市调控政策成果开始显现,我国的房地产市场在政策调控下呈现降温趋势,成交量和房价均有所回落。这对于抑制我国房地产泡沫积累,促使房地产业合理健康发展具有积极意义。

二、未来房地产市场走向基于政策持续性

过去的一年中,我国房地产市场在政策的重压之下由热转冷,2012年作为楼市调控年的延续,房地产市场走向仍与政策走向息息相关。而政策的调整又取决于未来行业和经济基本面,是多方博弈的结果。

首先,此次房地产调控目的在于促进房价合理回归。因此,只要房价不降到行业发展和社会民生所能接受的水平,房地产调控政策就应当一直贯彻下去。其次,政策调整不仅要看行业基本面,也要看经济基本面。房地产行业作为我国经济的重要产业,其健康发展带动着一系列上下游产业,一旦房地产市场崩溃,必然对我国宏观经济造成重大影响。在“稳增长”的目标下,一旦通胀回落、房地产量价齐跌、经济面临硬着陆危险,则政府政策必然会有所松动。第三,政策同时又是房地产商和政府、地方政府与中央政府多方博弈的结果。受房地产调控的影响,地方政府土地财政减少,201110月,佛山市政府曾出台变相的“限购放宽令”,之后虽然紧急叫停,但这也反映出地方政府在调控之下所承受的巨大压力。除此之外,去年的保障房建设虽然完成了“开工率”目标,但有三分之一处于“挖坑待建”状态,2012年保障房供给能否有实质性增加,房地产市场是否能真正实现合理回归,这些都在考验政府的调控决心。

政策的执行对房地产市场供求具有决定性作用,进而影响房价。从市场供需情况来看,一方面,2010年以来房地产市场发展较快,商品房供给快速增长,而受限购等因素影响,2011年市场需求受到抑制,房屋销量下降,导致目前各大房地产商存货较大,再加上到2012年,已开工的保障房项目陆续完工,市场上的房屋供给量较为充足。另一方面,在“限购令”政策的强制推行和限购范围的进一步扩大下,只要政策不放松,市场需求将得到进一步抑制。值得注意的是,当前市场需求不旺盛主要是由“限购令”及高购房成本所导致的,“限购令”的实施在抑制了投机需求的同时,也对市场上的刚性需求改善性需求造成打压,而一旦未来房价理性回归,“限购令”松绑,则市场需求会有所反弹,从而推动房价的上涨,刚性需求的存在决定了我国房价难以出现大幅下降。

从目前的情况来看,政府对于房地产市场调控的态度十分坚决。国务院会议及温总理讲话多次提到调控不放松,由此看来,2012年我国楼市总体将延续去年的趋势进一步降温,房价和成交量都将有所回落,房地产市场走向理性回归。但同时,经济增速放缓压力和多方博弈将影响政策的执行力度,使得房价不会出现大幅下跌,预期未来房地产市场将在一定范围内呈现冷却趋势。

三、2012年应保持政策连贯,注重风险防控

1.房地产市场调控任重而道远

12012年是楼市调控成败的关键

08年的教训告诉我们,对房地产市场的调控应保持连贯性。2008年,政府因担心金融危机影响到我国经济而突然放松调控,导致原本有所回落的房价再度猛涨,进而推动了房地产泡沫的扩大。根据前文分析,2011年我国房地产市场调控成果已经初步显现,在行业政策和金融政策的打压下,全国多数城市房地产市场出现“价量齐跌”。然而,应该看到,这种“价量齐跌”的基础尚不稳固。

一方面,当前的政策覆盖面有限。虽然目前已有46个城市实施限购令,但这些城市限购令的实施可能导致投机资金涌入周围未实施限购的中小城市,推高这些地区的房价。即使是在2011年已经实施限购的城市中,仍有部分城市尚未表态2012年继续实施限购政策,由于房地产调控会使地方政府财政收入减少,其在房地产调控过程中较为被动,一旦中央政府放松监管力度,被压抑的房价很有可能再度反弹。

另一方面,保障房建设任务艰巨。导致当前我国楼市降温的主要原因是“限购令”等行政手段的强制执行,而非市场自身调节的结果。“限购令”如同一剂猛药,在打压投机性需求的同时,也抑制了正常的刚性需求和改善性需求。一旦“限购令”放松,这些刚性需求和改善性需求就会得以释放。而此时若没有相应的供给作为保障,投机性需求又将借机炒作,从而再次推高房价。在当前开发商存货压力大、资金紧张的情况下,其扩大供给的意愿必然很弱。这就需要保障房建设在供给上予以配合。然而,从2011年的情况来看,虽然保障房“开工率”达标,但实际建设进度尚不明确,2012年保障房建设计划中明确了竣工规模,这表明中央政府落实保障房建设的决心。然而,在当前地方土地财政收入减少、资金来源有限的情况下,除了规定保障房数量,在质量上也需要加以控制,以避免形象工程、偷工减料的现象发生。

因此,这种“价量齐跌”是否只是昙花一现,房地产市场是否能够回归理性,关键要看2012年政府的调控力度。政府在制定政策的过程中,应高瞻远瞩,着眼于房地产市场的长期健康发展,而不是短期的价格下降。

2)保持政策连续性,完善市场调节机制

2012年是房地产市场调控的关键时期。因此,政府在短期内应保持政策连贯性,坚持调控不动摇,从质量和数量上落实保障房建设,扩大房屋供给;同时,在保障房建设尚未落实到位的情况下,不放松限购政策。“限购令”的实施除了抑制市场需求之外,还具有政策风向标的作用。一方面,根据前文分析,当前“限购令”的中断可能使需求释放,进而导致房价的报复性增长;另一方面,一旦限购令放松,将会给市场传递出政策转向的信号,提高市场预期,进而推动房价上涨。因此,在保障房建设尚未到位的情况下,应进一步扩大限购力度和范围,通过限购等方式抑制市场需求,为政府调控创造有利条件。

当然,从中长期的角度看,在市场化经济中,“限购令”这样的行政手段难以成为我国房地产市场调控的常态。因此,长期来看,政府不能对行政手段过于依赖,而应当通过推进房产税改革等手段,建立完善的市场调控机制。通过调节房产税增加房地产投机成本,从而抑制投机需求,引导房地产市场健康发展。

另外,在政策制定过程中,政府不必过于纠结于短期的房地产市场下滑对经济带来的负面影响。一方面,房地产调控的最终目的在于促进房价的合理回归和房地产市场的健康发展。虽然受调控的影响,房地产商面临较大的生存压力,然而,当前的困境也为房地产行业内部优胜劣汰及行业调整提供了良好的契机。在政策调控下,只有优秀的房地产商才能脱颖而出,从而扩大其市场占有率,提高市场效率;同时,在经历了此次调控之后,房地产商更有动力加强企业内部管理,提高其抗风险能力,这将有利于房地产市场的良性发展。另一方面,房地产市场宏观调控对经济结构调整具有战略意义,当前对房地产市场的调控也为经济结构转型提供了机会,对房地产市场的调控有利于摆脱宏观经济和地方财政对房地产的过度依赖,转变以投资为主导的经济发展模式,促进我国经济转型。

2.房地产去泡沫化应防范金融风险

在贯彻执行房地产调控政策的同时,我们还应注意到房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击,提前做好风险防控工作。

我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说,房地产作为资金密集型产业,需要来自金融体系的资金支持;对房屋购买者而言,房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下,银行贷款成为房地产融资的主要方式。银行业与房地产行业的高度相关性,使得房地产行业所面临的风险可能传导至银行业系统,影响银行业的稳健经营,进而造成我国金融体系的动荡。

随着政策的贯彻执行以及未来房地产市场的进一步降温,一方面,房地产商的经营愈发困难,银行房地产贷款将面临较高的信用风险;另一方面,房地产下行对上下游产业如钢材、水泥产业等也将产生较大影响,这些行业的银行贷款风险也会随着房地产行业萧条而增大。除此之外,还有部分银行资金通过民间借贷市场和其他房地产融资工具间接流入房地产市场,这些资金都可能因房地产市场下滑而遭受损失。

   随着房地产调控政策效果显现,房地产泡沫被逐渐挤出,构建在投机需求之上的房地产市场虚假繁荣必将破灭,而这必定会对金融体系产生冲击。对政府而言,与其出手救市,不如将房地产市场降温当作对我国银行业经营的考验,提前采取风险防控措施,从而使银行业有充足的能力对抗房地产市场所带来的风险。
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